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Bail emphytéotique administratif

Bail de longue durée exercé sur un terrain appartenant à une collectivité. Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'art. L451-1 (c. rural et pêche maritime), en vue de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public ou en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence… ou en vue de la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation.

Objectifs

Le bail emphytéotique administratif est un contrat qui doit répondre à une mission de service public et à un intérêt général. Il permet à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales de valoriser son domaine public grâce aux investissements réalisés et financés par l’occupant privatif. En contrepartie, ce dernier se voit conférer un droit d’occupation du domaine public sur une longue période (18 à 99 ans), ainsi qu’un droit réel immobilier sur les terrains d’assiette du bail et sur les constructions qu’il réalise. Le bail n'est pas reconduit tacitement. À la fin du bail, l'ouvrage réalisé devient la propriété de la collectivité qui a accordé le bail sans verser d'indemnités au preneur.

Intervenants

La ou les collectivités propriétaires du terrain et les accédants.

Procédure

Le bail emphytéotique administratif est passé par l'organe exécutif de la collectivité territoriale après avoir obtenu l'approbation de l'assemblée délibérante [art. L2122-21 (c. général des collectivités territoriales)]. Cet acte doit obligatoirement être fait par un notaire et doit faire l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques.

Un bail emphytéotique administratif ne peut être conclu que sur un immeuble appartenant à une collectivité territoriale, au titre de son domaine public (à l’exclusion toutefois des dépendances de son domaine public soumises au régime des contraventions de voirie) ou de son domaine privé (dans ce dernier cas, la collectivité peut toutefois avoir recours à des baux civils, tels que le bail emphytéotique de droit privé ou le bail à construction).

La conclusion d'un BEA peut s'accompagner d'une délégation de service public (pour la gestion de service nécessitant l'usage de la construction du bien immobilier en cause).

L’art. R1311-2 du code précité précise que lorsqu’un des BEA mentionnés à l’art. L1311-2 (c. général des collectivités territoriales) s’accompagne d’une convention non détachable constituant un contrat de type marché public, une délégation de service public, un contrat de partenariat ou un contrat de concession, la conclusion du BEA avec le titulaire du contrat qui l’accompagne doit être précédée des procédures obligatoires de publicité et de mise en concurrence prévues pour le type de contrat dont il s’agit.

Le contrat de bail doit comporter :

• les indications des parties ;
• la description du terrain pris à bail ;
• les origines du terrain concerné ;
• la durée du bail ;
• les obligations du preneur.

Incidences pour le preneur

Le preneur bénéficie d'un véritable droit sur le bien immobilier appartenant à la collectivité territoriale. Il a la possibilité de louer ou sous-louer. Mais il ne peut pas réaliser d'hypothèques dessus sauf si c'est pour garantir les emprunts contractés pour la réalisation des ouvrages situés sur le bien loué. Le contrat instituant l'hypothèque doit être approuvé par la collectivité sous peine de voir l'annulation de ce contrat.

En ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et celles qui ont été élevées en exécution de la convention, le preneur doit effectuer toutes les réparations de toute nature. Cependant il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'il prouve qu'ils ont été détruits par accident, par force majeure ou qu'ils ont été détruits à cause d'un vice de construction antérieur au bail.

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du terrain, celles-ci ne peuvent être détruites à la fin du contrat de bail et le preneur ne peut pas non plus réclamer une indemnité. Il est également dans l'impossibilité de construire des aménagements qui pourraient diminuer la valeur du bien loué.

La collectivité territoriale bailleresse dispose du pouvoir de modifier unilatéralement le contrat et peut décider à tout moment de sa résiliation pour cause d'intérêt général.

Incidences financières

Il existe un principe de libre fixation de la redevance du prix du bail. Le montant du loyer ou de la redevance est généralement réduit. L'intérêt de la collectivité n'étant pas de percevoir un loyer important, mais de maintenir ou d’augmenter la valeur des constructions ou des aménagements réalisés par le preneur. Il n'existe aucun texte d'application concernant la fixation du prix. Cependant quelques règles ont été fixées par la jurisprudence administrative :

• les collectivités locales doivent louer ou revendre le terrain aux conditions du marché, les modalités de rabais ou de rabattements sont strictement encadrés ;
• les travaux, les réparations et les aménagements sont à la charge du preneur.

Limites

Les litiges concernant le bail emphytéotique sont de la compétence du tribunal administratif.

La mise en place d'un bail emphytéotique nécessite un investissement important.

Il y a résiliation du contrat quand il y a un défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé après une sommation restée sans effet de faire prononcer en justice la résolution de l'emphytéose.

Le bailleur peut faire résilier judiciairement le contrat [art. L451-1 (c. rural et pêche maritime)]

• s’il y a un défaut de paiement pendant deux ans ;
• si des dommages graves ont été causés au terrain ;
• si les conditions du contrat ne sont pas respectées.